在12月15日举办的

"首届中国房地产策划师年会"上,经济学家赵晓提出需要重新审视房地产,以下是焦点网的实录: 【赵晓】今天很高兴参加这个会议,我谢谢各位我非常仰慕的策划师,我们中国几千年都有一个反视传统,也包括 无形的智慧,策划师的工作都是非常重要的,帮助我们的社会变得更加美好,帮助我们的建设更加有效,关于策划 ,我跟很多的策划师也是好朋友,大家经常讲的有四个方面,第一在策划方面做一些大的谋划,比如说邓小平他老 人家在南海画了一个圈,这就是谋划;另外一个是策划师策划完了需要人做规划,几年的规划等等,规划完了还要 有人做计划,研究计划或者理论的工作计划,这样这个事情才可以真正的落到实处.
　　我们看到几个层面,有谋划、策划、规划、计划,我所从事的,或者我所关注的比较多的是宏观经济层面,这 个层面是与策划师有一些共鸣,帮助他们在谋划的方面有所帮助.所以我很高兴,今天有这个时间跟大家谈宏观经 济和中国房地产的事情,我想要重新审视房地产,为什么呢?
　　在过去的几年中,我们的房地产有许多的泡沫生成问题,而且有一些观点一直影响到我们政策走向,刚才潘总 讲的是大白话,我很欣赏他,作为企业家他敢讲真话,我很钦佩,他谈到中国目前出这么大的问题,一半是天灾, 一半是人祸,一半是国际金融海啸所导致的影响,另外一半实际上是我们国家错误的政策,从去年第四季度以来, 我们国家对整个世界经济形势和中国经济形势的判断都是错误的.
　　我们在这个错误判断的基础上,我们整个宏观政策的取向也错了,所以我们今天经济情况会这么严峻,一半是 金融海啸,一半是我们的政策,之所以有这么一些错误,也是跟房地产的一些认识联系在一起的,所以我想应该重 新审视房地产.
　　首先我们简单的谈一下国际金融海啸和全球金融危机,这么一场金融海啸,我们看到的是很多的金融企业倒下 ,雷曼兄弟的倒下引发了全球的经济危机,但是这场金融海啸出现是从房地产开始的,所以我们一定要注意这个事 实.金融海啸房地产的危机引起了流动市场的流动性问题,近而导致全球的金融海啸.
　　我们谈到房地产是支柱产业,后来我们谈到房地产是重要的支柱产业,但是另外一方面,我们没有很好的保护 这个行业,特别是这个行业当他出现了问题,整个行业会出现崩盘,拐点,市场的调整是恶性的,我们几乎没有采 取任何措施,不仅没有,我们从内心当中盼望着房产出现拐点,我们很高兴,现在终于有机会看到房价倒下,太高 兴了,所以我们看到了房地产市场出现了一系列的调整.
　　从美国的例子我们看到,美国的国家实力那么强,而且美国实际上已经超越了制造业,他的经济80%是服务 业,但是我们说房地产对美国的影响无论如何没有那么重要,但是我们看到,房地产在美国崩盘,然后美国的金融 业、经济都崩盘了,我们看到了这个情景.
　　我们再看香港,香港97年我们知道董建华成为香港回归之后的第一任特使,他也想为老百姓做一些事情,他 打听老百姓最重视的是买房,老百姓对香港的高房价很有意见,他做了85000套保障房出台,香港是一个弹丸 之地,导致了香港的市场崩盘,房价暴跌60%,房市崩盘,导致了经济崩盘,导致了香港民不聊生,97年以前 香港人早上起来鲍鱼汤,说漱漱口,后来董建华之后没有人喜欢他,他很奇怪你们说房子高,我就建房,为什么不 喜欢我,这说明房地产经济很重要,我们可以说房地产经济约等于国民经济,你可以不喜欢房地产,但是不能不喜 欢民生,你不要认为房地产暴跌以后,经济还好,民生还好.我们看到房地产积累了泡沫之后,有没有问题,有问 题,我们说中国的房价有问题,发展制度有问题,发展模式有问题,但是由于房地产太重要,约等于国民经济和民 生,当看到问题的时候,一定要审视,你不能一下子要把这个问题解决,如果你想把泡沫捅破,那个问题是更大的 问题.
　　无论是当年香港的例子,还是今天美国的例子,还有现在中国的例子,我们都看到,房地产泡沫如果硬着陆的 话,会导致更多的问题,这个东西不是闹着玩的.
　　在座的有很多青年学生,他们往往有崇高的理想,我想给大家传达一个信息,可能会有很多的泡沫,到现在为 止,我们做的事情基本都是半年前执行.
　　我们这次国际金融海啸,我们对他的认识远远不够,我可以看出来,从整个中国社会,从去年到今年,从底层 到高层,一直到现在,我们对这场危机可能都没有非常深刻的认识,我讲的第二个是这场金融海啸的深度和广度, 长度都可能远远超出我们的想象.
　　深度我们看到了,到目前为止,全球拿出来救市的资金超过三万亿,我们看到了美国的投行,美国最重要的, 最优秀的就是他的投行,美国的金融是全世界最强的,强大的金融表现在投行上,但是他们的投行一个一个的倒闭 ,这是美国帝国的根基,从一定程度上来说,美国正在倒闭,美国的国债在53万亿,技术上讲美国已经破产了. 我们看到他的股市崩盘,到今年的10月6-12日,全球的股市遭遇40年来最惨痛的一周,美国道琼斯指数跌幅已经超过了40%,到10 月10日全球股市蒸发25万亿美元.
　　大家想想,上一次亚洲金融危机拿出10亿就救了,到现在为止,全球拿出3万亿美元救市了,我们从来没有 见到过这样大的风浪.过去我们认为这场金融危机主要是在美国,在发达国家,发展中国家的影响很小,大家可以 看到了,不是这样的,俄罗斯的股市崩盘,中国已经是哀声遍野,我们现在已经有几万家企业倒闭,有三十万家中 小企业停产,目前广东省每天有100家工厂关闭,今年大学生会是最难的一年,我到一些著名的企业调查,他们 告诉我,说以前他们每年要招 300多名专业的大学生,今年一个也不要了,不仅不要,还要裁员,因为他要过冬,大家说房价下跌大家就可以 买得起房子了,错了,房价下跌,经济也崩盘了,我们看到经济上升的时期是对劳动力、对消费者的收入增长来说 的,所以我们看到2007年中国人的工资增长,抛掉物价增长12.2%,GDP的增长 11.10%,老百姓的收入超过了GDP的增长.
　　当经济下滑的时候,你会发现万恶的经济家一定会采取一定的措施,在他倒下去之前,一定是老百姓垫背,我 们看到现在没有人敢和老板提工资的事儿,谁敢,我们看到,今年以来居民收入的增长比国民收入的增长下滑的更 快,前三季度7.5%,远远低于GDP,GDP在下滑,但是收入的下滑更快,这个时候我们发现一些问题,所 以我们看到这个金融海啸的广度超出我们的想象.现在甚至演变成一种现象,美国反而成为台风的中心,台风的中 心影响比较小,台风的边缘影响才更大.
　　还有一个长度,现在我们有四万亿扩大内需,政府天天在审项目,用这些项目拉动中国的内需增长,但是目前 来看,我想政府对这个金融海啸的长度没有足够的认识,就像对这个深度去年没有认识一样,我们吃了大亏,我们 对他的长度可能再次评估错了,我们认为这场金融海啸三四年就过去了,现在很多人还谈 2009年美国经济还会起色等等,这个基本是胡说八道的,就像很多人预测2008年美国经济还会增长2%, 以前很多人谈美国的经济会是V字形的复苏,到了今年一月份又谈U字型的复苏,现在现在没有人知道他什么时候 复苏,最后小布什承认,美国危机的深度可能超出上个世纪30年代的经济危机,意味着美国有可能 十年回不来.
　　我们知道上个世纪30年代,从33年到41年,为什么41年走出来,因为第二次世界大战爆发了,我们看 到上个世纪的日本也是一样,这次完全有可能重蹈日本的附则,因为闯祸比日本还大,美国已经在技 术上破产了.
　　但是我们现在作出的做法是估计美国也许三年回来,四年回来,我现在有钱,把经济砸下来,三五年经济起来 了,我用为第二轮发展奠定基础了,想的很美,期望是这样,但是我们想到最坏的,美国的经济十年起来呢,现在 有钱怎么样,11月份我们的财政收入已经负增长了,你收入在减少,支出在增加.压根儿我们就没有想到美国的 经济十年起来,有这么想的吗?我估计没有,所以到目前为止,对这场金融海啸的长度、广度、深度,大多数中国 人都估计不到.
　　格林斯潘讲了,这是百年一遇的金融危机,我们叫做金融海啸了,美国11月份为止,失去了53.3万个工 作,你想想,上个世纪30年代,美国是 25%人失业,如果我们再想想,美国三大信托公司,政府不营救的话,就会涉及到450万人的失业,并非危言 耸听,大家要知道,这个金融海啸是我们没有碰到过的.
　　世界经济的增长速度在加剧的下滑,第三个就想告诉大家,我们今天走在了一个十字路口,十字路口意味着过 去的很多东西都过去了,过去我们所增长的,所依赖的国际经济的贸易模式,增长模式,以及货币金融体系都在崩 溃的边缘,但是接下来怎么走,没有人知道.美国今天已经不在是世界问题的答案,美国是世界问题的根源.现在 的欧洲也一样,不是当年雄纠纠气昂昂侵略我们的欧洲了,没有那个本事,今天的中国正在崛起,中国很像副班长 ,但是我们银行没有做好当副班长的准备,全世界都到我们这里开会,第一想来借钱,美国就这么想,中国有这么 多的外汇储备,另外想听听这个副班长说一些什么,听来听去一句话,中国把自己的事情做好就是对世界最大的贡 献.
　　我们说怎么转变,怎么走也不清楚,所以我们还是处在一个非常迷盲的十字路口,布莱尔有一个计划,美国根 本不可能接受,美国作为世界的中心已经过去了,冷战之后的一国独大已经没有了,美国自己闯祸,他正在下沉. 世界将步入变革区,但是我们还是不清楚怎么走,这将是一个痛苦的漫长的时间.
　　金融海啸对中国,可以说产生了非常深刻的影响,比如说对中国的美元投资产生了影响,对以美元为主的外汇 资产产生了应答,全球经济的放缓对我们国家造成了影响,我们GDP1/3是出口拉动的,贸易末岔及保护计划进一步导致了金融海啸的影响.
　　我们看到我们持有两房3763亿美元债券,我们说次贷危机,次贷危机真正来说是我们,我们以前恨不得看 到帝国主义垮台,但是现在最不能让他们垮台的就是我们,他们垮台了我们1.9万亿怎么办,所以现在美中关系 是最好的时期,谁也离不开谁.
　　我们的出口1/3是美国,去年是47.7%的贸易顺差的增长,今年上半年是11.8%增长,到了11月份我们的出口变成负 增长,我们以前判断出口从两位数到一位数的增长,过去持续两位数的增长,中国的增长为什么那么快,在过去几 年主要是以出口为主导的,另外一个是房地产为主导的城市建筑,所以中国的经济增长快,但是我们现在出口的发 动机熄火了,乃至未来十年可能都会面临很大的困难.
　　同时非常不幸的,房地产终于被我们打压下来了,以房地产为主导的投资下降了,实际投资回落很快,上半年 我们的实际投资不到15%,而过去我们都是23%左右,去年也超过20%,所以我们两台发动机都在熄火,就 是我刚才说的,2000多万人下岗.
　　我们说按照支出法计算,今年上半年国民经济的增长只有8点多,8月份,全国规模以上工业企业增加值同比 增长12.8%,比去年同期回落4.7个百分点,但是10月份又再跌落8.2%,当工业增长是8.2%的时 候,告诉各位,我们的GDP大概6%可能都不到了,,从来没有过的事儿.
　　我们现在要防止就是放冷防缩,去年上半年我认为宏观调控要改变,去年第四季度的时候有所减低,现在就在 调了,现在我们清楚了,明年肯定要保防,保证8%就不错了,明年可能是保8,甚至是保7的问题 .
　　物价将会变成通货负增长,在需求旺盛的情况下会有传导,但是需求萎缩的情况下,肯定都会跳水,我们看到 11月份生产资料价格指数直落 2.48%,上海的宝钢到中央向领导人汇报,中国的其他钢厂倒闭,他会保证自己的价格回落,其他的不能说. 所以我们看到明年的通货指数,我们辛辛苦苦30 年,一夜回到解放前.
　　扩大内需的关键不是消费,而是投资,中国有一个机会特别好,别人没有事可做的时候,我们有事可干,所以 我们找到扩大内需,消费者没有钱,消费者的财富在股市上已经被消灭了,消费者的信心也被消灭了,消费者不可 能掏钱,没有信心也没有财富,所以一定是靠投资,而且投资在相当情况下都是财政投资.
　　现在我们很关心4万亿大单里面究竟有多少新东西,特别关心的是明年一季度全国人大审议财政部的报告,究 竟会出多少国债,所以我们预期明年的财政国债投资至少不应该低于3000亿,应该在6000亿最好,大概占 到我们GDP的2%,在国际警戒线的范围内,所以我们希望明年我们可以看到新东西出来,是真金白银的投资, 应该在6000亿左右,否则没有戏.
　　还有一个事情,我们要告诉各位,也希望借这个机会告诉政府,财政政策最大的忌讳是"挤出效应",开发商 卖不出去房子,很痛苦,如果有人拿出9000亿,说把这个房子买了,政府最好不要建经济适用房,而是回购开 发商的房子.
　　还有一点我们的财政政策要四两拨千斤,我们千万不要想有钱就可以随便,如果美国的经济十年都起不来,我 们一定要把这个钱花巧,在房地产里面我们有一个招数,在目前的情况下,买房就等于救国,所以应该鼓励所有人 买房,在第二套房的按揭贷款上也应该全部放开,政府给予财政上的支持,可以规定两年内任何人买房政府返还你 相当于购房款的20%,激发民间的消费,激发民间的活力,这是最重要的,因为中国最大的消费需求还是房产, 大家不会说今年吃一个馒头,明天吃三个,不可能的,买了房之后就要买家电、家具,这个时候买房子就是救国, 相当于给农民工一个工作的机会.农民工过去没日没夜的干,很辛苦,但是心里踏实,但是现在好了,回家了,没 有活,但是心里很累,不知道前途在哪里.
　　我们过去做的很多事情其实是害了他们,包括新劳动合同法,这个其实是导致了很多人没有工作,我们很多东 西是害了这些人,我们假装知道他们,其实我们不知道他们.
　　房地产泡沫,我们说要挤兑出来,有几种方式,B=P/QI,通常大家想到的,我要降低泡沫怎么办,打压就可以,还有一种是把Q挤掉,就是住房的品质,比如说前期 说每平米两万,太贵,旁边什么也没有,现在政府修了城铁,从这里直接通首都机场,然后所有的医院、学校就可 以卖了,这个Q不仅是房子本身的品质;另外一个是I,要保证经济增长,实际上就是解决了这个问题.还有一个 是P,其中一个就是降低政府的税费,假如开发商的房价没有变化,但是现在你的购房成本比去年下降了15%, 这是一个政策,买房你鼓励,就相当于总房价直接降了30%,经过两三年,我们的房地产泡沫基本 就没有了.
　　中央经济工作会议,我看到也是今年最英明的会议,这次会议强调了稳定房市和股市,相比于4万亿的大单是 实体经济,现在也是重新审视了房地产市场,房地产有问题,但是硬着陆问题更大,没有能够代替他的产业,至少 在目前找不到.
　　另外我们说积极的财政政策要打持久战,所以我们说一定要起到四两拨千斤的作用,你认为你有钱,但是几年 之后还是如此箫条.由于中国经济的特点,我们的经济增长8%,别以为有多高,其实和欧美国家零增长差不多类 似,当增长8%多的时候,你看到企业已经没有盈利了,你看到的城市化不是农村往城里跑,是城里人往农村跑, 如果中国大量人没有工作,就会导致很多的问题,美国的经济危机就是经济危机,中国的经济危机可能是社会危机 ,所以在中国我们看的非常清楚,所以我们说发展是硬道理,从来没有说物价是硬道理,没有人说物价比工作更重 要,政府把物价放在第一位是错了,增长和就业才是第一位的,作为宏观调控的要领,物价不重要.
　　我们说货币政策还要往下调,存款准确金率应该下降10%左右,我们应该基本接近零利率,1%的利率都是 正的,另外我们要严防信贷收缩,银行在大晴天送你一把雨伞,但是下雨天就收回,这个会导致一定的问题,你要 鼓励银行,放贷款放的多的是好银行,要有一系列新的措施激励,银行现在宁愿不贷款,因此我们把存款准备金下 调了,利率下调了,银行还是不愿意贷款,我们一定要有新的方式,否则一定会有问题,扩大内需非常重要,一定 要有金融和资本的思维,上海市委副书记到江西省当书记,他们讲农业没有问题,讲工业一支烟,讲经济不沾边. 5.30暴露了中国已经进入了金融的时代,但是他非常愚蠢的方式意味着我们政府对这个时代的到来措手不及, 完全没有金融管理的经验和智慧,我们还可以理解,刚刚到来不知道,但是这次股市又崩盘,很多人说这是市场的 事儿,政府不用管,再次暴露了我们缺乏金融政策.毛主席过去讲过,研究的问题是教育群众,后来我们发现研究 的问题是教育干部,你要有金融和市场的职责,现在的经济结构发生了变化,我们提出了在四万亿大单之后,股市 的刺激应该成为扩大内需的前提,而且他最快,最有可能启动起来,发改委批的项目很多人听不懂,然后还听政该 不该投,到现在我们知道1000亿还没有用,中国的股市是超跌的,不是因为中国的股市很烂,而是信心的问题 ,就像非典一样,其实非典死的人比车祸死的人还少,但是你看长安街上没有人,所有人都害怕,我们说现在的问 题还是大小非的问题,我认为就是国资委出台一个文件,告诉大家,为了响应中央出台的刺激消费政策,我说一个 什么什么承诺,很简单,只要老百姓不再担心,惦记这个事儿就可以了.
　　假如说中国的股市回到3500点,实际上中国居民的财富,中国最有消费能力的八千万到一亿的消费群体已 经被埋在股市里面了,大家都知道,信心比黄金更重要,但是信心从何而来,很简单的,信心不是拍着胸脯就有信 心,信心是你拍着你的腰包,你发现你的腰包是鼓的才有信心.
　　我们这里面最后讲的,假如政府的政策不犯错误,我们还有可能实现微型的复苏,四万亿的大单标志着宏观经 济的转型,另外就是启动股市,在今年的四季度和明年的一季度应该把股市起来,第三步是明年的财政投资启动, 大量的国债项目大概从3月份开始;第四就是明年的三季度或者四季度,经济到底回升,第五个就是房地产市场回 暖,假如说我们的政策不再是错误的,中国经济有可能实现复苏的,如果这样的话,中国将会成为全球经济第一个 走出来的,这是非常值得期望的事情.
　　最后我们做一个总结,第一点,全球经济的冬天已经来临了,对这场国际金融海啸的深度、广度和长度,我希 望我们有更深刻的认识.第二中国在全球经济的冬天里面,会是比较温暖的地方,还有许多的发展空间,第三,宏 观调控必须全力保增长;第四,扩大内需是政策的关键;第五,房市、股市、债市要三箭齐发,明年的国债市场应 该是非常兴旺的市场.谢谢!
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