各地的小产权房纷纭浮出水面

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，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。
　　小产权房大批涌现的深层起因是什么？小产权房背地，又储藏着怎么的变更现行土地制度的大机 会？
　　7月7日和9月10日，南方周末记者在北京和上海分两次采访了北京大学中国经济研究中央、长江商学院教 学周其仁。周其仁是海内最重视实地调查的学者之一，他二十余年来一直关注农村土地制度的变革，亦是产权研究 领域的专家，深有建树，影响力普遍。
　　
　　小产权房应合法化
　　
　　房能交易，地不能交易，而房又是盖在地上的，这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权 房来。
　　
　　南方周末：2007年，飞涨的房价中，价格低廉的小产权房大量出现，成为一个惹人关注的现象，以北京的 房地产市场为例，小产权房就占了20%以上。为什么会出现这种情况？
　　
　　周其仁：这是经济法则使然，当物品的绝对价钱产生主要变化时，权力人必定会做出反映，从而引出权利关联 的变更。
　　
　　所谓小产权房，大都是建在农民的宅基地上面。农民住在宅基地上的自用房里时，他的效用可能并没有变化， 兴许就是500元/平米。但是，当四周的商品房价高达7000-10000元/平米时，相对价格发生了巨大的变化，农民住在同样的房子里，机会成本就变高了。
　　
　　小的反应和变化早就开端了。两亿多农民跟着城市化过程涌进城市，他们住在哪里了？大多数就是租住在城郊 联合部农民的房子里。这些靠近城市的农民比拟 荣幸，他们的宅基地因为涌入来的伟大需求而导致房钱上涨。这些农民有权出租他们的房子吗？有的。早在196 2年中共八届十中全会通过的“农村人民公社60 条”，就规定农民本人的房产可以出租、也可以买卖。
　　
　　最近的情况是，因为相对价格变化太大，所以更多近郊的农民罗唆拆掉平房，同一盖成楼房，除了自己住的， 剩下就卖给城里人。
　　
　　当然这种反响，也满意了良多人的需求。我去问过买小产权房的人，许多白叟和刚工作的年青人，他们买不起 城里的商品房。
　　
　　南方周末：这种更大的转变是否就分歧乎法律划定了？
　　
　　周其仁：这一点是含混的，这恰是小产权房景象大规模出现的一个空间。《农村国民公社60条》承认农民房 产的交易 权利，但又制止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地 上的农民房，那老乡们交易了房产就等于交易了宅 基地，不外大家都不提这个事件罢了。再说，租和卖之间，本没有明确的界线。人家把农民房“出租”七十年，不 即是城里的大产权商品房？
　　
　　话说回来，地和房不一致，阐明现行制度是个令人为难的制度。这种制度遇到房价高企的事实，就逼出一个小 产权房来。
　　
　　除了相对价格的推动和隐约的法律空间，商品房的建设教训也是一个前提，农村集体看到国家征地、卖地、搞 房地产大发利市，他们也可以学的。
　　
　　南方周末：所以固然先有建设部的风险提醒，接着有济南市政府的强行拆除，到最近北京再次强调土地督察中 增强对此类违规土地的审查，但毕竟没有一个明确的说法。
　　
　　周其仁：是的，还没有明确说法。国土资源部的一位官员说，集体建设用地流转情形很庞杂，正在考察研讨。 我以为这 一说法合乎实际，也是聪慧的说法，就是没把这条路完整堵逝世。实际上，小产权房价格比商品房低一半以上，因 为银行不给按揭，要一次性付款，所以基础都是中小 户型，这不正好跟政府宏观调控房价的目的一致么？
　　
　　从常识看，小产权房增添了供应，知足了部门住房需求，确定是平抑房价的因素。要是这局部住房需求没被满 意，那么市场的住宅需要必定更大，房价的压力就会更大。目前它的平抑作用不从数据上体现出来，由于当初计入 各地房价指数的，仅仅只是国有土地上大产权的房价。
　　
　　政府不用非做惟一“地主”
　　
　　为什么农民和农村集体不能直接参加土地的转让？为什么政府非要当惟一的 “地主”？为什么农民无权分享城市化带来的地租收益？
　　
　　南方周末：那么，应当许可小产权房合法化？
　　
　　周其仁：这至少不失为一种抉择。近来地价房价屡翻新高，政府面临很大压力。小产权房怎么看也是帮你解决 问题的，趁势给予正当通道，在否认的基本上标准、完美，是值得斟酌的。
　　
　　南方周末：这就要涉及到土地制度了，你曾提出，“小产权房是对现有土地制度的一次挑战”。
　　
　　周其仁：我也认为其中包括一个很大的机会。小产权房对现有国家征地、批租制度构成了挑战，它实际上在现 有的商品 房体制之外，又开拓了另外一个系统。不论我们承认不承认，被这多少年的地价房价逼的，小产权房在规模上也突 破了临界点，不再是农民个别的零碎行为，而是村集 体和镇政府的成片开发。买房和盖房的人都看到了一个新取舍、新机会。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流 转制度的机会已经成熟。
　　
　　我国现行土地制度将土地按所有权分为国有和集体两类，1987年修正《土地治理法》之后，国有土地已经 能够通过“招拍挂”直接转让使用权和收益权， 但农夫的群体土地进入市场的合法通道至今悬而未决,mbt shoes sales。从全部土地制度看，农地有了2002年的承包法，已经明确了使用权、收益权和转让权都归承包 农户。农村 建设用地的应用权，多少年来，实际上就是农夫、村落集体和乡镇企业占着，问题是转让权不明白。现有农地转为 非农用的建设用地，农村自用的建设用地要转让他 用，只有国家征地一条路。
　　
　　为什么农民和他们的集体就不能决议土地的转让，就不能加入土地使用权的市场交易？更进一步问，为什么政 府非要当独一的、垄断性的“地主”？
　　
　　从世界规模的工业化和城市化进程来看，农民的收入增加要靠三个起源：出卖农产品的收入、打工的收入以及 分享地租上涨的收入。中国经过这么多年的改革，农民得到了农产品买卖和打工的权利，但绝大多数农民还是很少 分享城市化带来的地租收益。
　　
　　现行土地制度不适应经济发展
　　
　　有一句话说得好，“城里的屋子买不起，乡下的房子卖不掉”。这个窘境是城乡土地转让制度没有买通造成的 。
　　
　　南方周末：类似的对土地制度的挑衅是第一次吗？为什么会出现挑战？
　　
　　周其仁：挑战的出现本源于现行土地制度不适应经济、社会发展的要求。一方面，是房价高涨，很多城市人买 不起房； 另一方面，是两三亿人分开诞生地常住城市，他们本来寓居的房子和农村建设用地大量闲置。你们的一位记者拜访 广州的农民工，有一句话说得好，“城里的房子买 不起，乡下的房子卖不掉”。这个困境是城乡土地转让制度没有打通造成的。
　　
　　问题一直在发生。早期改革开放，村集体有地没资本，外来企业有资本却不能使用集体建设用地。后来村集体 就与外来投资方“配合办”企业，实际是出租尺度厂房，等于部分集体建设用地进入了市场。这种情况在南海、昆 山都出现了，其他地方也不少，例如最近重庆的“农地入股”。
　　
　　不过，对土地制度的这些挑战，仍旧限定在工业出产范畴、招商引资的范畴，社会影响不那么大。到了小产权 房，挑战就波及城乡的千家万户。所以这个挑战更大，涉及人口更多，也许能得到更多大众的懂得和支撑，为全面 改革筹备条件。所以说，小产权里可能有大机会。
　　
　　变革可从两方面打破
　　
　　复垦可以给当地农民带来工作机会；交易土地指标可以给当地政府和农民带来收益，用来建设新农村、改善农 民生涯；更多的土地供给则可以下降城市的房价，这是一石三鸟之策。
　　
　　南方周末：怎么掌握这个大机会？一下子完全放开集体土地流转权，肯定会带来市场动荡和权利寻租等一系列 问题，如果渐进地改革现行土地制度，又该从哪里突破？
　　
　　周其仁：可以两条路并进。一条路，小产权房规范和合法化。另外一条路，开放农村建设用地的 指标流转,salvatore ferragamo bags，在试点区域建破农村集体建设用地的交易市场。
　　
　　要看到，只有无比小部分凑近大都市的农村，才搞得成小产权房。但是农村建设用地流转的文章，比小产权房 要大得多。这就是容许、组织集体建设用地的指标转让。
　　
　　我国事一个履行土地用处管制的国家，为了维护有限的耕地，法律请求城镇搞建设占农地的，一定要占多少、 补多少，也就是土地管理的占补均衡准则。补农 地的方法，一种是到人口密度不高的农村去造田造地，还有就是从新收拾、建设现有农村，把大量未经有效利用的 农村建设用地腾出来，再复垦为农地。
　　
　　用后一种措施，这块复垦为农地的土地，所有权仍是农民集体的，还可以由农户承包耕作，但从中也“分解” 出一个建设用地的“指标”来。农村地价不值钱，此指标就无人问津。然而，城市地价大涨，兴旺的需求就推进买 方争取这高度稀缺的指标。
　　
　　对农民来说，转让这份指标可能取得的收益，偏偏是他们重新整顿村庄、节俭农村建设用地的动力。多腾土地 ，多卖指标，就可以筹措更多资本，来推进农村建设和赞助农民进城。
　　
　　举一个实例，9月我到云南开会，顺便在大理市喜洲镇的文阁村看了一户农民，他家宅基地面积共400平方 米，户籍人口5人，但常住的只有爷爷奶奶加一 个7岁的孙子。儿子儿媳在大理打工，是常住城里九年的“农民”。大理最贵的地价多少呢？345万元一亩！我 想不要多，你们只要付2万元的代价来买200平 米的指标，这家农民就一定愉快地去旧布新，再把腾出的200米土地复垦为达标的农地。
　　
　　不要认为是我凭幻想象。两年前在浙江长兴，今年7月在成都市的邛崃，我实地看过在城乡通开条件下，公道 配置土地资源的尝试。基本办法就是市县财政垫 资，改革旧村建新村，腾出农村建设用地，垦复后再把稀缺的建设用地指标置换到核心城镇。特殊是邛崃做得切实 好，很值得你们向更多读者具体报道。惟一让人着 急的是地方财力有限，而农村又那样广袤，要更大规模推进，非考虑引入市场机制、发动更多社会资 本介入不可。
　　
　　要紧的是，这个方向的试验，可以在不减少耕地总量的前提下，增长城市建设用地的供给范围；可以从茂盛的 城市房地产需求中，为建设新农村、改良农民生 活、辅助农民转移张罗更多的资本；也可以通过增加城市土地的供给，缓解地价房价的过快上涨。瞎话实说，如斯 一举数得的好事，近年还没有碰到过。
　　
　　所以我一贯的观点，是咱们国度真正缺的并不是土地自身，而是有效应用土地资源的轨制。乡村建设用地转让 的制度化实验，是推出的时候了。困难跟危险不会少，但衡量利弊，不敢试一试，就什么也谈不到。
　　
　　要明确，城市化总的说来是可以大大勤俭土地的。现在看不出这等后果，重要就是大量农民进城后，原来乡下 占的建设用地还占着。为什么不废弃？留条后路 可能是一个理由，但我认为，更大的阻力是农村建设用地没有退出机制，没有补偿办法。不占白不占，大家就占着 。启动土地指标交易给予弥补和嘉奖，数量惊人的 闲散土地会流转出来的。
　　
　　最后，通过土地指标交易传递的市场信号，还可以优化城市建设规划，不再完全依照行政级别规划。行政主导 的产业化城市化，有可能带来第二层意思上的土 地资源挥霍，比如计划和指令失误，规定的“城市”没有人去；看不起眼的处所却人气很旺。好比义乌只不过是个 县级市，可是万商云集，那里的地价就高得离谱。 如果竞价取地，义乌胜出的机会大，与经济的实际要求轻易相符。一位在那里搞投资的友人说，义乌贸易用地奇缺 的状态，甚至把前些年异地交流土地指标的“老办 法”也重新激活了。不知详情，有机会要去看一看。反正该发生的总会发生，自动去做、去试，发生的成本低一点 ，于国于民、于城于乡，都是有利的。
　　
　　土地指标交易具备可操作性
　　
　　当时我确实感到无路可走，成为一个两难的问题。如果放开土地流转，即便只是指标流转，也会损害农民；如 果要掩护农民，依然是一潭死水。意想不到的是，小产权房的出现捅开了另一个口子。
　　
　　南方周末：中国很多改革措施都是自下而上做起来的，土地指标交易是否也在实际生活中存在，您的这个假想 来源于哪里？
　　
　　周其仁：受实际的启示。因为农村集体土地的流转，一直都小规模地存在着，从前苏南和苏北就曾经用土地指 标交易的方法来配置建设用地。但2004年宏观调控、关紧土地闸门、严查指标交易之后，相似的做法简直消散 了。
　　
　　今天看，不是土地指标交易本身错误，而是当时指标的来源有问题——在征地制度下强迫占用农民的土地，补 偿很少甚至完全不给补偿,watch gucci，重大侵害了农民的利益。那种局势，不叫停不得了。但是停了，往市场化方向走的一条试验之路也 封死了。
　　
　　真的是两难的问题，一时无路可走，只好靠强化行政管制。但意想不到的是，小产权房的呈现捅开了一个口子 ，提出一个新问题：在不动耕地的条件下，能不能把农村建设用地的文章做起来，在监管和法律规范下能不能尝试 走出一条新路来？
　　
　　南方周末：但是这样就能解决现在土地市场和房地产市场出现的所有问题了吗？树立土地指标交易市场是不是 也会带来利益调配不均的问题？政府如何能做好监管？
　　
　　周其仁：集体和农民之间的收益如何分配确实是个大问题。所以政府首先要做好法律法规建设，明确利益分配 等要害问 题，保障农民权利；其次建立一个统一的指标市场，这个市场负责验光复垦后的农地，负责监管指标交易；最后做 好监管，这种监管成本远低于现在的事后土地监 督，因为权利主体为了上市获益，必需照章办事，并接收事先审查。就像证券交易所和上市公司的关 系一样。
　　
　　任何市场都会出现违规、侵权的行动，所以法律和公家监视异常重要。我们要比较的是土地交易市场的设立， 是不是可能因为土地的集中交易，反而降低了发 现问题和执法的成本？我认为存在这个现实的可能性。不准交易，违规数目也不少，而且因为土地案子都是疏散的 ，查办的难度很大。国土部的消息宣布会先容说， 今年全国要查处的土地违规案件，多达1万多件，国土部差未几变成办案部，长此以往，也不是个办 法。
　　
　　可以抓住这个机会吗？
　　
　　小产权的登堂入室和土地指标交易的激活，表明我领土地制度改造的机遇正在降临，但是否捉住这个机会，不 非常令人乐观。这里面的阻力，一是观点上对土地流转有积重难返的胆怯，二是既得好处太大了。
　　
　　南方周末：建国以来，土地制度始终在进行或大或小的改革，一个根本的演进逻辑是逐步放开使用权、收益权 和流转权，但显然流转权的合法化难度最大。这一次又会遇到什么样的阻力和艰苦？假如可能冲破， 能源在哪里？
　　
　　周其仁：土地改革的推动确切十分难题、迟缓。1950年代末，就曾经出现过将农地承包给农民的制度，但 农地的使用、收益、流转权，经由1980年代全国包产到户的浪潮，中心发过五个“1号文件”，直到2002 年国家才真正有一部农地承包法。前后加起来，46年时光过去了。
　　
　　现在是建设用地转让权的改革，难度更大。能否抓住这个大机会，我没有那么乐观。
　　
　　这里面的阻力，一是观念上对土地流转有根深蒂固的害怕，二是既得利益太大。如果改不动，就是一个进退维 谷的僵局。
　　
　　当然，也有宏大的动力。除了市场推动之外，保护现行征地制度、政府当独家“地主”的成本也越来越高了。 比方政府主导的拆迁，本钱越来越高，逼着要考虑其余的招数。
　　
　　最大的盼望，还在于第一线的改革实践。